2019房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算與全程稅負(fù)優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)專題班

專題背景
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，綜合稅負(fù)重。營(yíng)改增后，隨著國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅三期和發(fā)票管理系統(tǒng)全面升級(jí)，查帳征收依法征管勢(shì)在必行，央行金融嚴(yán)管、非法支付入刑，第二輪發(fā)票嚴(yán)打全面啟動(dòng)，伴隨新項(xiàng)目開發(fā)周期陸續(xù)到來(lái)，行業(yè)綜合稅負(fù)上升突顯。該行業(yè)稅務(wù)籌劃空間越來(lái)越小，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。
針對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)上升的嚴(yán)峻考驗(yàn)，只有項(xiàng)目啟動(dòng)初始階段，對(duì)新項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)行情和地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的整體稅負(fù)提前測(cè)算，提前有效防范稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。在開發(fā)全程中針對(duì)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算總結(jié)出的問(wèn)題，將財(cái)稅知識(shí)充分融入行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐，通過(guò)架構(gòu)搭建、商業(yè)模式更新、合同控稅等全程財(cái)稅管控，提前防控渉稅風(fēng)險(xiǎn)，全面規(guī)范企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)核算，從根源上化解財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，獲取企業(yè)真正的財(cái)務(wù)管理收益最大化。

主講專家
于老師：注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測(cè)算管控、“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認(rèn)可。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問(wèn)題的能力強(qiáng)。

主講內(nèi)容

第一節(jié)：開發(fā)項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算
一．為什么要進(jìn)行項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算？
1．監(jiān)管模式趨嚴(yán)：
⑴ 央行金融嚴(yán)管、非法支付入刑標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)、建筑行業(yè)實(shí)名制管理全面實(shí)施
⑵“金三”上線帶來(lái)稅收征管大數(shù)據(jù)背景下涉稅違法精準(zhǔn)定位新革命
⑶“雙隨機(jī)一公開”稽查執(zhí)法模式全面鋪開
⑷ 稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開虛抵的推進(jìn)、黑名單制度廣泛落實(shí)……
2．房地產(chǎn)企業(yè)收入不可規(guī)避：
⑴ 開發(fā)成本顯性化
⑵ 融資成本虛高
⑶ 核定征收征管模式已成歷史
⑷ 高暴利帶來(lái)的增值稅、企業(yè)所得稅、分配個(gè)人所得稅、土地增值稅等高稅負(fù)
困境
⑸ 如何結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)依法降低稅負(fù)？
⑹ 項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算是合法優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目總體稅負(fù)的前提
二．如何進(jìn)行項(xiàng)目整體稅負(fù)測(cè)算
1．稅負(fù)測(cè)算流程與方法
⑴ 步驟1：識(shí)別涉稅因素，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式。
⑵ 步驟2：深入剖析稅負(fù)，掌控法律依據(jù)。
⑶ 步驟3：建立測(cè)算工具，形成測(cè)算預(yù)案。
⑷ 步驟4：分析稅負(fù)結(jié)構(gòu)，全面優(yōu)化稅負(fù)。
2．具體應(yīng)用：
⑴ 如何確定稅負(fù)測(cè)算的順序？
⑵ 數(shù)據(jù)如何提取和整理？
⑶ 如何應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)？
⑷ 如何建測(cè)算模版和高效測(cè)算？
⑸ 數(shù)據(jù)測(cè)算應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
3．稅負(fù)測(cè)算實(shí)操應(yīng)用
⑴ 增值稅稅負(fù)率測(cè)算
⑵ 土地增值稅稅負(fù)測(cè)算
⑶ 企業(yè)所得稅稅負(fù)測(cè)算
⑷ 其他稅種稅負(fù)測(cè)算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育
費(fèi)附加、車船稅、個(gè)人所得稅）
⑸ 房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅負(fù)率測(cè)算與案例分析應(yīng)用

第二節(jié)：開發(fā)項(xiàng)目全程稅負(fù)優(yōu)化
一．公司架構(gòu)優(yōu)化概述
1．房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)相關(guān)表證單書的財(cái)稅應(yīng)用
2．公司架構(gòu)設(shè)計(jì)分析及商業(yè)模式創(chuàng)新的財(cái)稅規(guī)劃新走向。
二．房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和核算管理實(shí)操演練。
1．設(shè)立階段
⑴ 設(shè)立階段應(yīng)提前規(guī)劃好哪些稅費(fèi)？
⑵ 項(xiàng)目公司和公司項(xiàng)目如何規(guī)劃？
⑶ 投資主體如何優(yōu)化？
⑷ 如何從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角規(guī)劃投資類型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式？
2．籌資階段
⑴ 中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問(wèn)題？
⑵ 如何進(jìn)行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸？
⑶ 如何解決關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資利息產(chǎn)生的增值稅稅負(fù)增加問(wèn)題？
⑷ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
⑸ 如何將房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)化成免稅收入？
3．拿地階段
⑴ 不同方式取得土地，如何進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負(fù)最優(yōu)？
⑵ 不同方式返還土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃
⑶ 土地的不同資本運(yùn)作模式實(shí)例解析
⑷ 案例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅政策應(yīng)用
⑸ 案例2：股權(quán)并購(gòu)
⑹ 案例3：接盤方式取得開發(fā)項(xiàng)目
4．開發(fā)階段
⑴ 增值稅體制下如何進(jìn)行招投標(biāo)？
⑵ 工程發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？
⑶ 如何采購(gòu)定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？
⑷ 如何防范采購(gòu)中的票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)？
⑸ 開發(fā)成本如何規(guī)劃和管控？
5．預(yù)售、銷售階段
⑴ 預(yù)售階段和銷售階段增值稅核算、報(bào)表填報(bào)和發(fā)票開具實(shí)例解析
⑵ 預(yù)售階段和銷售階段企業(yè)所得稅核算、報(bào)表填報(bào)的模版實(shí)例應(yīng)用
⑶ 廣告合同如何簽稅負(fù)能最優(yōu)？
⑷ 買房贈(zèng)送如何處理和稅收籌劃？
⑸“老帶新”銷售模式如何處理？
⑹ 交房前后物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)如何處理？
6．自持運(yùn)營(yíng)管理階段
⑴ 裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅……商業(yè)模式創(chuàng)新實(shí)例模擬
⑵ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理？
⑶ 企業(yè)出租新老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？

第三節(jié)：深度解讀國(guó)家稅務(wù)總局深圳稅務(wù)局發(fā)布的《土地增值稅征管工作規(guī)程》
2019年第8號(hào)公告

第四節(jié)：老師現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家。

資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。