土地增值稅立法、穩(wěn)調(diào)控、嚴(yán)征管背景下的房地產(chǎn)企業(yè)——重特業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算暨土地增值稅清算實(shí)務(wù)

專題背景
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到土地取得、開(kāi)發(fā)建設(shè)、預(yù)售銷售、自持物業(yè)租賃或自營(yíng)等流程，各環(huán)節(jié)涉及的稅種多，涉稅處理復(fù)雜，稅企爭(zhēng)議問(wèn)題也多，您都掌握了嗎？而這些過(guò)程也是作稅收規(guī)劃，產(chǎn)生巨額稅收利潤(rùn)的階段，您又了解了多少？
另今年7月16日《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》征求意見(jiàn)稿橫空出世，財(cái)稅朋友圈全被征求意見(jiàn)稿刷屏了。征求意見(jiàn)稿透露出未來(lái)土地增值稅的巨大轉(zhuǎn)變：土地增值稅法將上位為國(guó)家法律；出讓、轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)將納入征稅范圍；納稅人須根據(jù)項(xiàng)目情況及稅法要求自行進(jìn)行土地增值稅清算……房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了嗎？然則通過(guò)新的土地增值稅法，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)？
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，重要的則是活好當(dāng)下：在國(guó)家密集調(diào)控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴(yán)密性、科學(xué)性、合理性的情況下，如何做好賬務(wù)處理與土地增值稅的清算，有效規(guī)避清算的風(fēng)險(xiǎn)？在全面增值稅以及國(guó)地稅合并之后，面對(duì)強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)稅收征管手段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風(fēng)險(xiǎn)？如何在不違反稅收法律法規(guī)的前提條件下，實(shí)施土地增值稅籌劃，提升企業(yè)效益呢？

主講專家
林老師：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、律師，國(guó)家稅務(wù)總局講師團(tuán)成員，國(guó)家稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)、所得稅人才庫(kù)優(yōu)秀人才，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實(shí)戰(zhàn)籌劃專家，被譽(yù)為房地產(chǎn)財(cái)稅答疑“第一人”。多次組織、參與全國(guó)稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》1-5版、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳》2019年版、《后營(yíng)改增時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)稅收問(wèn)題答疑解惑》等。現(xiàn)在某省稅務(wù)局工作，為廈門國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師，廈門大學(xué)、廈門理工學(xué)院、閩南師大等等多所高校客座教授或特聘講師。長(zhǎng)期在北京、成都、江蘇、廣州等全國(guó)數(shù)十個(gè)城市授課，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默；既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)操作，深受各地學(xué)員喜愛(ài)！

主講內(nèi)容

第一節(jié)：房地產(chǎn)業(yè)重特難點(diǎn)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算與涉稅實(shí)務(wù)
一．拿地環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1．土地價(jià)款從銷售款項(xiàng)中減除應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要在哪里？
2．企業(yè)取得包括土地出讓金返還等在內(nèi)的各種政府性資金應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理？
3．各類補(bǔ)償性支出（拆遷安置費(fèi)、通風(fēng)采光等）及實(shí)物性補(bǔ)償支出會(huì)計(jì)應(yīng)如何核算，涉稅問(wèn)題主要有哪些？
4．拿地時(shí)紅線外附加工程（修路搭橋建公園等）應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，稅務(wù)上該如何處理？
5．拿地時(shí)配建的有償限價(jià)房或無(wú)償人才公寓、社會(huì)保障房會(huì)計(jì)核算如何處理？
稅務(wù)上又該如何處理？
6．購(gòu)買在建工程（爛尾樓）取得的項(xiàng)目或土地會(huì)計(jì)核算應(yīng)注意什么問(wèn)題？涉稅處理時(shí)又會(huì)產(chǎn)生什么不利影響？
7．結(jié)婚生子式與友情同居式的合作建房有何不同？會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理都各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？
8．以承債式股權(quán)收購(gòu)取得項(xiàng)目稅收如何處理？
9．以債務(wù)重組或破產(chǎn)重組介入項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算如何處理？涉稅問(wèn)題又該如何處理？
二．開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1．合同內(nèi)甲供材與合同外甲供材差異在哪？會(huì)計(jì)如何核算？稅務(wù)處理上有何區(qū)別？
2．園林綠化工程或自購(gòu)綠化苗木會(huì)計(jì)如何核算？稅務(wù)處理上有何奧妙？
三．預(yù)（銷）售環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1．收到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)款應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？又該如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
2．捆綁銷售（買房捆綁精裝修、買房捆綁銷售車位等）應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
稅務(wù)處理上有什么風(fēng)險(xiǎn)？
3．委托第三人團(tuán)購(gòu)銷售、付三抵五等促銷應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？稅務(wù)上如何認(rèn)
定？
4．房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分銷應(yīng)如何進(jìn)行處理？分銷費(fèi)用在稅務(wù)上如何認(rèn)定？
5．買房送汽車、家電等買一贈(zèng)一行為會(huì)計(jì)處理有何問(wèn)題？稅務(wù)上如何認(rèn)定？
6．售后回租的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些？
四．物業(yè)自持環(huán)節(jié)重特事項(xiàng)會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)操作與涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自持經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理有何特點(diǎn)？
2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租賃經(jīng)營(yíng)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，稅務(wù)處理上有什么空間？

第二節(jié)：土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)控制
一．土地增值稅政策與清算技巧
1．土地增值稅的法定清算條件和指定清算條件各是什么？
2．企業(yè)符合法定清算條件而不清算有什么納稅風(fēng)險(xiǎn)？指定清算條件滿足的情況
下自行清算是否可行？
3．稅務(wù)稽查部門能否對(duì)企業(yè)未清算的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算并進(jìn)行處理？
4．房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算單位以什么為標(biāo)準(zhǔn)？全國(guó)各地的掌握口徑是否相同
5．一個(gè)清算單位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必須分開(kāi)計(jì)算增值額并
繳納土地增值稅？不分開(kāi)的情況下有什么風(fēng)險(xiǎn)？
6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的成本對(duì)象如何劃分？如果不按建筑面積劃分有什么稅務(wù)風(fēng)
險(xiǎn)？
7．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與稅款清算時(shí)間有什么區(qū)別？清算的土地增值稅稅款在什
么情況下可以加收滯納金或處以罰款？
8．分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額如何劃分？
二．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)處理
1．取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
2．營(yíng)改增前后房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入發(fā)生了什么樣的變化？
3．土地增值稅在營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言利弊如何？
4．銷售面積發(fā)生差錯(cuò)存在補(bǔ)退款如何處理？
5．收取的違約金、滯納金、賠償金等價(jià)外費(fèi)用要不要計(jì)算繳納土地增值稅？
6．代收代付的水電增容費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等如何處理？
7．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、
換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
8．將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
9．將不能銷售的公共配套設(shè)施對(duì)外銷售了又該如何處理？
10．將自有的土地承包他人開(kāi)發(fā)收取的承包金如何做稅務(wù)處理？
11．企業(yè)合并、分立等過(guò)程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？
12．拆遷安置土地增值稅如何計(jì)算？
13．以上各種行為的增值稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
三．土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問(wèn)題
1．準(zhǔn)予土地增值稅前扣除的確認(rèn)原則與企業(yè)所得稅稅前扣除原則有什么異同？ 
2．取得土地使用權(quán)所支付金額如何確認(rèn)？土地閑置費(fèi)的土地增值稅和企業(yè)所得
稅處理是否一樣？
3．存在土地出讓金返還的情況下，土地成本該如何確認(rèn)？增值稅、企業(yè)所得稅
對(duì)此種情況該如何處理？
4．存在支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一實(shí)物安置的情況下，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和實(shí)
物安置的房產(chǎn)如何處置？增值稅、企業(yè)所得稅又該如何處理？
5．拿地時(shí)存在附加條件（人才公寓、紅線外附加工程等）土地增值稅清算時(shí)該
如何處理？
6．土地成本在計(jì)算增值稅時(shí)全額作為銷售額的減除項(xiàng)目處理，在土地增值稅清
算時(shí)是否還可以全額作為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額處理并加計(jì)扣除？
7．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的項(xiàng)目土地成本如何認(rèn)定？
8．以投資入股取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本如何認(rèn)定？
9．購(gòu)買爛尾樓等在建工程取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要取得什么票據(jù)？土地增值稅清
算時(shí)其購(gòu)進(jìn)成本能否加計(jì)扣除？
10．企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用后或轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)處理后再用于銷售如何計(jì)
算扣除項(xiàng)目金額？能否加計(jì)扣除？
11．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)？       
12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何確認(rèn)？

第三節(jié)：專家現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家。

資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。