2021年房地產(chǎn)企業(yè)全稅種稽查應(yīng)對(duì)與稅負(fù)測(cè)算

‖課程背景‖ 
2021年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)下行依然不容樂(lè)觀，雖然兩會(huì)新政的推出給國(guó)內(nèi)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)了前所未有的希望，但是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷仍然無(wú)法避免，由于2019年以來(lái)普惠性減稅政策持續(xù)造成財(cái)政收入吃緊，加之“金稅四期”將在2022年底前上線，增值稅專用發(fā)票電子化已全國(guó)鋪開(kāi)，作為稅局重點(diǎn)稅源行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)極其容易被納稅評(píng)估或稽查，甚至被認(rèn)定為偷稅，直接造成稅企爭(zhēng)議持續(xù)不斷，房開(kāi)企業(yè)面臨著巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
置身于如此背景之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程不同于以往房地產(chǎn)課程對(duì)于政策匯編的整理，而是精挑細(xì)選了若干高難度問(wèn)題，剝開(kāi)表層的紛繁復(fù)雜，綜合運(yùn)用“財(cái)、稅、法”三個(gè)維度的全面知識(shí)，深入的為大家細(xì)致分析、剝絲抽繭，直擊問(wèn)題的核心，對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅收理論的異同進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，展示當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)稅領(lǐng)域主要稅種的涉稅爭(zhēng)議處理與稽查應(yīng)對(duì)。

‖特邀專家‖劉 瑋：山東財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，某市稅務(wù)干部學(xué)校副教授。多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織和布置的相關(guān)行業(yè)專項(xiàng)專案檢查工作，稅務(wù)總局稽查人才庫(kù)成員，房地產(chǎn)稅收師資庫(kù)成員，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務(wù)學(xué)校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產(chǎn)建筑業(yè)最新政策研討會(huì)，多次參與對(duì)一線稅務(wù)干部、納稅人及中介機(jī)構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作，承擔(dān)全國(guó)多所稅務(wù)院校的教學(xué)任務(wù)，國(guó)家稅務(wù)總局揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院兼職教師，山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA、MPA教育中心、湖北財(cái)稅職業(yè)學(xué)院客座教授，編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險(xiǎn)與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問(wèn)題解析與特殊項(xiàng)目難點(diǎn)分析》、《最新企業(yè)所得稅申報(bào)表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

‖授課提綱‖

第一節(jié)：2021年新形勢(shì)下最新稅收政策對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響
1、“金稅四期”即將上線，三大變化與一大缺陷并存，第一時(shí)間解讀“金四”。
2、在全國(guó)新設(shè)立登記的納稅人中實(shí)行增值稅專用發(fā)票電子化，電子化發(fā)票的關(guān)
注重點(diǎn)。
3、近年來(lái)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅最新政策匯總解析
4、房開(kāi)企業(yè)工資薪金個(gè)稅申報(bào)與企業(yè)所得稅扣除比對(duì)的稽查應(yīng)對(duì)
5、新格局下房開(kāi)企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個(gè)人發(fā)票代開(kāi)受票方風(fēng)險(xiǎn)激增解決方案
的稽查應(yīng)對(duì)
6、房開(kāi)企業(yè)所得稅稅負(fù)不平衡問(wèn)題的解決方案與稽查應(yīng)對(duì)
7、建筑業(yè)企業(yè)所得稅核定征收的全面取消對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響
8、增值稅留抵退稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)可否享受？新成立的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公
司，納稅信用等級(jí)為M級(jí)，無(wú)法進(jìn)行留抵退稅的涉稅規(guī)劃，怎樣能夠變相解
決？
9、最新出臺(tái)的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及房開(kāi)企業(yè)所得稅稽
查應(yīng)對(duì)
⑴ 不合規(guī)的扣稅憑證有哪些？除了發(fā)票還有哪些扣除憑證？
⑵ 無(wú)法取得扣除憑證應(yīng)怎樣進(jìn)行扣除?分割單應(yīng)怎樣使用？
⑶ 文件下發(fā)為房開(kāi)企業(yè)所得稅匯算清繳帶來(lái)的哪些利好消息？“無(wú)票扣除”引
來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)與稽查應(yīng)對(duì)
10、匯算清繳涉稅指標(biāo)的提前規(guī)劃---怎樣降低被篩選稽查的概率
11、大區(qū)域稽查及國(guó)、地稅合并后一級(jí)稽查權(quán)的上收，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)失去一級(jí)稽
查權(quán)力后，對(duì)房開(kāi)企業(yè)的影響與風(fēng)險(xiǎn)防控。
12、正確理解稅務(wù)稽查與納稅評(píng)估兩者的關(guān)系與異同，企業(yè)怎樣合理規(guī)劃才能將
涉稅風(fēng)險(xiǎn)降到最低？

第二節(jié)：房開(kāi)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對(duì)
1、《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》全面解讀及對(duì)房開(kāi)企業(yè)將來(lái)的影響。
2、土地價(jià)款涉及主要稅種的扣除與稽查應(yīng)對(duì)
⑴ 增值稅銷售額扣除土地價(jià)款：按項(xiàng)目還是按公司？
⑵ 土地出讓金返還款怎樣避免企業(yè)所得稅和土增稅“兩頭受氣”？
⑶ 以房抵房增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？
⑷ 母公司拿地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地價(jià)款扣除的三種路徑
⑸ 申報(bào)增值稅收入抵減已預(yù)繳稅款，可否抵減不同項(xiàng)目已預(yù)繳稅款？
3、房地產(chǎn)土地拓展投資不同模式的財(cái)稅安排與稽查應(yīng)對(duì)
⑴ 一級(jí)市場(chǎng)：招拍掛、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
⑵ 二級(jí)市場(chǎng)：資產(chǎn)收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)
⑶ 法院強(qiáng)制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問(wèn)題最新政策口徑
4、大市政配套費(fèi)是否需要繳納契稅的稽查應(yīng)對(duì)
5、印花稅、土地使用稅等小稅種的稽查應(yīng)對(duì)
6、以“毛地競(jìng)拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補(bǔ)償支出的稅收籌劃與稽查
應(yīng)對(duì)

第三節(jié)：房開(kāi)企業(yè)融資環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對(duì)
1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借的稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)
2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)
3、資金池運(yùn)作模式的稽查應(yīng)對(duì)
4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅的稽查應(yīng)對(duì)
5、向信托投資公司借款的稽查應(yīng)對(duì)
6、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務(wù)障礙與稽查應(yīng)對(duì)
7、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無(wú)償借貸行為免征增值稅的新政
適用與企業(yè)所得稅具體操作的稽查應(yīng)對(duì)

第四節(jié)：房開(kāi)企業(yè)施工環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對(duì)
1、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款納稅申報(bào) — 稅會(huì)差異如何調(diào)整？實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利
差額滯后確認(rèn)的稽查應(yīng)對(duì)
2、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理
方式與稽查應(yīng)對(duì)
3、境外設(shè)計(jì)費(fèi)如何代扣代繳相關(guān)稅費(fèi)？ — 房企、境外設(shè)計(jì)公司、境內(nèi)代理三
方協(xié)議模式的稽查應(yīng)對(duì)
4、建安成本偏高、開(kāi)發(fā)成本超過(guò)評(píng)估指標(biāo)值的稽查應(yīng)對(duì)
5、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的稽查應(yīng)對(duì)
6、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險(xiǎn)及稽查應(yīng)對(duì)
7、地下車位的主要稅種處理與稽查應(yīng)對(duì)
⑴ 國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第33 條如何理解？
⑵ 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？
⑶ 無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位銷售房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

第五節(jié)：房開(kāi)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對(duì)
1、金稅三期系統(tǒng)中重點(diǎn)監(jiān)控與第三方數(shù)據(jù)采集的稽查應(yīng)對(duì)
2、價(jià)外費(fèi)用（違約金、賠償金、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等）的稽查應(yīng)對(duì)
3、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應(yīng)對(duì)
4、“雙合同銷售”、分拆房?jī)r(jià)銷售的稽查應(yīng)對(duì)
5、“以房抵工”政策解讀及稽查應(yīng)對(duì)
6、預(yù)提的土增稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進(jìn)行企
業(yè)所得稅稅前扣除的稽查應(yīng)對(duì)

第六節(jié)：房開(kāi)企業(yè)土增稅預(yù)征和清算階段的稽查應(yīng)對(duì)
1、“買房贈(zèng)車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃及稽查應(yīng)對(duì)
2、房開(kāi)企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稽
查應(yīng)對(duì)
3、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼
兒園等配套設(shè)施的扣除及稽查應(yīng)對(duì)
4、紅線外支出能否稅前扣除？車位土地增值稅扣除的稽查應(yīng)對(duì)
5、被政府無(wú)償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置
費(fèi)能否稅前扣除的稽查應(yīng)對(duì)
6、合作建房但該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，通過(guò)項(xiàng)目管理費(fèi)形式的合作建房
的稽查應(yīng)對(duì)
7、土增稅清算造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與稽查應(yīng)對(duì)
8、土增稅不同的清算單位帶來(lái)不同稅收利益的稽查應(yīng)對(duì)

第七節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全稅種稅負(fù)測(cè)算方法及實(shí)操應(yīng)用