摘要：國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，在一定程度上，會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和增值稅稅負(fù)，影響企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)成本、利潤(rùn)。在項(xiàng)目初始階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目總體稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不同階段，通過(guò)合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。...
‖專(zhuān)題背景‖
“十四五”規(guī)劃綱要指出，“深化稅收征管制度改革，建設(shè)智慧稅務(wù)，推動(dòng)稅收征管現(xiàn)代化?！敝修k、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見(jiàn)》，明確了“十四五”時(shí)期稅收征管改革發(fā)展的指導(dǎo)思想、基本原則、目標(biāo)任務(wù)和工作要求，并對(duì)深入推進(jìn)精確執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠(chéng)共治作出全面部署，要求實(shí)現(xiàn)從經(jīng)驗(yàn)式執(zhí)法向科學(xué)精確執(zhí)法轉(zhuǎn)變，從無(wú)差別服務(wù)向精細(xì)化、智能化、個(gè)性化服務(wù)轉(zhuǎn)變，從“以票管稅”向“以數(shù)治稅”分類(lèi)精準(zhǔn)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，提出到2025年基本建成功能強(qiáng)大的智慧稅務(wù)，推動(dòng)稅收征管從“合作”到“合并”再到“合成”的重大突破。
近年來(lái)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在完善稅制、注重納稅服務(wù)的同時(shí)，利用大數(shù)據(jù)和信息化手段加強(qiáng)稅收征管與稽查力度，堵塞稅收漏洞，使得企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺，財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)已悄然變化，您感受到了嗎？
金稅四期工程已啟動(dòng)，結(jié)合數(shù)電發(fā)票的試點(diǎn)擴(kuò)圍，這是進(jìn)一步深化稅收征管改革，全面推進(jìn)稅收征管數(shù)字化升級(jí)和智能化改造，實(shí)現(xiàn)稅收征管數(shù)字化、智能化、現(xiàn)代化的必然要求。升級(jí)后的金稅系統(tǒng)同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)精確執(zhí)法、精細(xì)服務(wù)、精準(zhǔn)監(jiān)管、精誠(chéng)共治的關(guān)鍵措施，由此推動(dòng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查管理手段不斷升級(jí)完善。企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，規(guī)范業(yè)務(wù)流程與核算，重視項(xiàng)目的稅負(fù)管理，合規(guī)籌劃，從根本上控制稅收風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)周期長(zhǎng)，稅負(fù)重。特別是營(yíng)改增后，國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅四期與發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)，該行業(yè)的稅務(wù)籌劃空間越來(lái)越小，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。
國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，在一定程度上，會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和增值稅稅負(fù)，影響企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)成本、利潤(rùn)。在項(xiàng)目初始階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目總體稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不同階段，通過(guò)合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。
‖課程亮點(diǎn)與收益‖
1．讓學(xué)員系統(tǒng)掌握房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算方法與全程稅務(wù)規(guī)劃要點(diǎn)；
2．讓學(xué)員正確把握增值稅政策在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中的具體運(yùn)用；
3．讓學(xué)員掌握土地增值稅清算中的疑難要點(diǎn)，稅金附加扣除、收入確認(rèn)、成本扣除；
4．讓學(xué)員充分了解并區(qū)分所得稅匯算清繳與土地增值稅清算的不同；
5．了解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)管理與稅收風(fēng)險(xiǎn)防范技巧。
‖主講專(zhuān)家‖
許明信
注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師，國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專(zhuān)家，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)，擅長(zhǎng)將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手財(cái)稅問(wèn)題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國(guó)稅法活字典”和“國(guó)內(nèi)納稅答疑第一人”。
‖主講大綱‖
開(kāi)篇：當(dāng)前征管形勢(shì)與企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)
1．金稅四期系統(tǒng)升級(jí)加強(qiáng)管控
2．全面數(shù)字化電子發(fā)票試點(diǎn)擴(kuò)圍對(duì)企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)
3．高收入人群個(gè)稅嚴(yán)監(jiān)管
4．嚴(yán)厲打擊虛開(kāi)虛抵涉稅違法行為
5．留抵退稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)
6．金融與稅收政策調(diào)整對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響
7．房地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題
一、土地征用與規(guī)劃信息用
1．土地面積與成交價(jià)格
2．樓底座占地面積及容積率
3．普通住宅、非普通住宅、其它類(lèi)可售面積
4．測(cè)算印花稅、契稅、土地使用稅
二、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算
1．七通一平
2．規(guī)費(fèi)
3．綠化與景觀
4．配套設(shè)施
三、建安成本預(yù)算
1．地基基礎(chǔ)工程
2．主體結(jié)構(gòu)工程
3．裝修工程
四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)預(yù)算
1．融資成本
2．人工成本
3．其它
五、資金預(yù)算與融資成本
1．融資渠道與利率
2．固定資產(chǎn)購(gòu)建
六、單位面積售價(jià)與銷(xiāo)售額預(yù)測(cè)
1．分別統(tǒng)計(jì)不同類(lèi)別產(chǎn)品銷(xiāo)售額
2．按可售面積計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?br />
3．增值稅及附加預(yù)交
4．土地增值稅預(yù)交
5．企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利
七、增值稅稅負(fù)測(cè)算
1．銷(xiāo)項(xiàng)稅額測(cè)算與銷(xiāo)項(xiàng)抵減
2．進(jìn)項(xiàng)稅額測(cè)算
⑴ 購(gòu)建固定資產(chǎn)
⑵ 期間費(fèi)用
⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)
⑷ 外購(gòu)材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
3．增值稅稅負(fù)及附加稅
4．增值稅預(yù)交3%如何計(jì)算？賬務(wù)處理與納稅申報(bào)？
5．完工時(shí)應(yīng)交增值稅如何計(jì)算？土地的稅如何抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額？賬務(wù)處理與納稅申
報(bào)表如何填報(bào)？
八、土地增值稅稅負(fù)測(cè)算
1．不同類(lèi)別產(chǎn)品清算收入確定
2．不同類(lèi)別產(chǎn)品成本分?jǐn)?br />
3．車(chē)位銷(xiāo)售方式對(duì)清算影響
4．裝修成本的扣除
5．稅金附加計(jì)算
6．增值額與增值率
7．稅負(fù)與調(diào)整思路
九、企業(yè)所得稅預(yù)算
1．未完工階段 ─ 預(yù)計(jì)毛利
2．完工階段 ─ 毛利差
3．期間費(fèi)用預(yù)算
4．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較
5．總體稅負(fù)
⑴ 確認(rèn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么？
⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款的所得稅如何處理？
⑶ 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率如何確定？
⑷ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款何時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？
⑸ 預(yù)提費(fèi)用可以作為計(jì)稅成本嗎？
⑹ 企業(yè)建造的停車(chē)場(chǎng)所的成本如何處理？
⑺ 未完工收入計(jì)算的毛利是否允許扣減期間費(fèi)用、稅金及附加？
⑻ 季度申報(bào)表填列方法與年度匯算清繳
十、高管個(gè)人所得稅籌劃與綜合所得匯算清繳
1．個(gè)人投資者股息紅利與轉(zhuǎn)讓所得
2．投資主體與稅收待遇差異
3．企業(yè)組織形式與稅收待遇差異
4．股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)
5．綜合所得匯算清繳的范圍
6．一次性獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)稅方式選擇
十一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)防控
1．征地方式與稅務(wù)規(guī)劃
⑴ 招拍掛
⑵ 拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)
⑶ 股權(quán)收購(gòu)方式
⑷ 合作開(kāi)發(fā)模式
⑸ 限地價(jià)競(jìng)配建
⑹ 前期規(guī)劃許可與清算對(duì)象確定
2．資產(chǎn)剝離與重組
⑴ 合并與分立
⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓
⑶ 投資
⑷ 租賃
⑸ 增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3．工程承包方式選擇中的籌劃
⑴ 大包
⑵ 甲供
⑶ 混合銷(xiāo)售
⑷ 如何選擇合作方
4．租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控
5．融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃
⑴ 利息發(fā)票開(kāi)具時(shí)間
⑵ 計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得
⑶ 混合性投資
⑷ 同期利率
6．銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃
⑴ 設(shè)立銷(xiāo)售公司分解增值率是否可行
⑵ 先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行
⑶ 贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作
⑷ 免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新
⑸ 商鋪售后回租
⑹ 視同買(mǎi)斷、超基價(jià)分成
⑺ 組建銷(xiāo)售部與委托代銷(xiāo)的決策
7．往來(lái)賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控
⑴ 股東借款年末未歸還
⑵ 無(wú)償出借資金
⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入
⑷ 無(wú)法支付的應(yīng)付款
⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間
8．違約金專(zhuān)題
十二、合同控稅與合法憑證管理
1．稽查新形勢(shì)新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路
2．防范虛開(kāi)發(fā)票是關(guān)鍵
3．合同在稅收管理中的重要性
4．合同涉稅與票據(jù)條款
5．善意取得的運(yùn)用
6．真實(shí)交易的證明
7．嚴(yán)守三流一致
8．掛靠經(jīng)營(yíng)與共享資質(zhì)
9．委托收付款是否可行
10．合法憑證如何掌握
11．確實(shí)無(wú)法取得合法憑證的補(bǔ)救
12．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對(duì)
十三、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異
1．土地成本
2．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
3．開(kāi)發(fā)費(fèi)用
4．利息支出
5．加計(jì)扣除與預(yù)提
6．車(chē)位
7．營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施
‖資 料‖本次2天專(zhuān)題的配套講義，政策輯要與案例集資料。
